데이빗 김 부동산우리는 일상적으로 은행이 대출해준다고 알고 있지만 모든 은행의 주택 융자인 컨벤셔널 론(Conventional Loan)은 ‘엉클샘’(Uncle Sam) 즉 미국 정부가 궁극적으로 책임지고 다시 사가는 모기지다.
엉클샘은 수시로 컨벤셔널 론의 가이드라인(바로 신용 점수와 인컴)을 디렉트 렌더(direct lender)인 은행에게 넘기고, 은행은 그 기준에 맡는 손님들의 융자 서류를 확인한 후 대출을 허락한다. 그리고, 융자의 위험(RISK)은 정부가 책임진다.
그 기준을 살펴보면 적게는 고작 5% 다운을 하고 집을 살수도 있다. 다시말해, 나는 미미한 5% 만 투자하고 은행은 95%를 투자하지만 정녕 집 주인은 나다. 95%의 위험은 엉클샘이 가지지만, 100%의 혜택(BENEFIT)은 내가 누린다.
참 좋은 세상이다. 왜 이게 가능할까? 그것은 정부가 국민들의 ‘내집 마련’을 장려하기 위해서 허락한 특혜다. 그럼 엉클샘이 국민들의 주택 소유를 위해서 도와주는 방법과 이유를 살펴보자.
◎ Provider – 론을 쉽게 얻어서 내집 마련을 가능케 하는 내용은 위에서 설명.
◎ Protector – Covid (2022) 때나 Credit Crunch (2008) 처럼 힘들어서, 집 융자를 못 낼경우가 생길때는, 정부가 개입해서, 나중에 갚을수 있도록 허락.
◎ Value Increase – 가정집의 가격은 일시적으론 인하할수 있지만, 장기적으로 보면 정부가 개입해서 올릴수 밖에 없다. 국민이 윤택해야지만 경제가 돌기 때문이다.
그리고 위 설명에서 재미있는 또 하나의 이유는, ‘내집마련’에서, 파트너 엉클샘이 95% 투자했고 나는 고작 5% 투작했기 때문이다. 결국에는 엉클샘이 더 큰 투자를 했기 때문에, 투자의 성공 여부는 엉클샘에게도 큰 관심사 이기 때문이다.
그렇기 때문에 미국처럼 거대한 나라인 엉클샘은 사업 파트너로서 나는 5%, 정부는 95% 투자를 하는 것이다.
정부는 내 가정집을 구매(Provides), 유지(Protects), 그리고 가격 인상(Increase Value)의 모든것을 동행해서 도와주고, 내가 중간에 이득을 남기고 팔던 혹은 100% 융자를 다 갚던 이득에 대해선 관심이 없는 진짜 좋은 파트너다.
단, 이런 좋은 파트너인 엉클샘이 요구하는것은 나의 신용, 세금 보고, 그리고 아주 작은 자본 디파짓이다. 그리고 더 나아가서 파트너 엉클샘은 내집 마련의 혜택을 집 한채가 아니고 집 4 채 까지 허락한 것이다.
한 예로 5% 투자하고 95%의 엉클샘 자본으로 첫 번째 집을 먼저 구입한다. 일년후에 살고 있는 집을 임대로 넘기고 다시 내돈 5% 와 파트너 엉클샘의 95% 자본으로 두번째 집 구입해서 다시 일년을 생활한다.
같은 방식으로 세번째 집과 네번째 집을 구매 후 임대한다. 결국 나는 막강한 파트너 엉클샘의 도움으로 어느덧 시간이 지나면 4채의 임대주택 소유주로 삶이 윤택해질수있다.
여기서, 반론을 제기할 독자들도 있을 수 있다. 집 임대를 하는것이 쉽지 않기 때문이다. 만약 집 임대가 어려워지면, 오히려 모든것을 잃을수 있기 떄문이다.
집 임대사업을 두려워 하는 큰 이유는 대략 △ 임차인이 없어 발생하는 손실 △ 렌트비 징수 △ 주택 유지 및 보수 등이다.
하지만, 이러한 걱정 역시 우리의 좋은 파트너 엉클샘이 도와주는 프로그램이 있다. 다음 기회에 이 프로그램에 대해 설명하고자 한다. 한가지 지금 확신 시켜드리고 싶은 것은 엉클샘이 주택 구매 및 유지, 가격 인상, 그리고 프로그램을 통해서 임대 사업에 대한 아무런 걱정 없이 집 4채까지 소유가 가능하다. 신용과 세금보고 기록이 좋다면 이처럼 좋고 막강한 엉클샘을 여러분의 부동산 파트너로 꼭 소개 하고 싶다.
문의
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