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Wednesday, September 28, 2022
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[데이빗 김 칼럼] 걱정 없고 수익 좋은 투자 전략

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데이빗 김 부동산

이번 칼럼에서는 몇년전 부터 조용히 준비해온 확실한 투자에 대한 전략을 소개해 드리겠습니다.

감히 ‘확실한 투자’라고 언급할수 있는 이유는 저의 가족, 친지, 친구, 그리고 여러명의 투자 고객들이 몇년 동안 검증을 마친 전략이기 때문입니다.

이 좋은 투자 전략을 통해서 더욱 윤택한 미래가 오늘 부터 시작되기를 기대합니다. 이 투자 전략은 미국 정부를 상대로 하는 임대주택 부동산 투자입니다.

미국 정부가 거액 투자를 하고 우리는 소액 투자를 해서 임대주택을 구매하는것에 대한 소개는 이 전글 “참좋은 파트너 엉클샘을 소개합니다”에서 설명을 이미 드린 바 있습니다.

여러분이 대체적으로 잘아시는 집융자(Conventional Loan)는 미국 정부가 실제로는 대출 가능케 한것입니다.

그럼, 대출 받아서 구입한 집을 임대할때 걱정되는 부분을 소개하자면 크게 대략 ▲ loss of income from vacancy ▲ rent collections ▲ maintenance of the property 입니다.

저희의 전략은 바로 미국 정부에게 임대주택을 제공하는 것입니다.

먼저 간단한 역사를 소개하자면, 1970쯤 미국 정부는 저소득층의 거주를 도와주는 경제적인 지원을 시작했습니다.

흔히 섹션 에잇(Section 8)으로 알려져 있고 지금은 어포더블 하우징(Affordable Housing)이라고 불립니다. 타주(가령 California) 경우엔 주 정부 혹은 시 정부의 ‘Rent Control’로 인한 임대비를 못 올리는 것과 임대 가정을 못 내보내는 추가 규정 때문에 Section 8 에 대한 아주 안좋은 인식을 대부분 가지고 있습니다.

하지만, 여기 달라스(텍사스)는 다릅니다. 매년 집 주인이 임대비를 올릴수 있는 자유와 입주자를 내보낼수 있는 권리가 있기 때문입니다.

그리고 Section 8의 임대비 또한 정부에서 후하게 지급하는데, 이 배경에는 정부를 상대로 1985년 소송을 제기한 달라스 거주 데브라 워커(Debra Walker) 씨가 한몫 했습니다. (Walker vs HUD).

형편없는 동네에서만 주거지를 찾을 수 밖에 없는 수준의 정부의 적은 보조금 때문에 자녀들의 미래가 어둡다는 게 소송의 요지입니다.

이 소송에서 워커 씨는 승소했고, 따라서 DFW 지역 내 좋은 동네 거주자에게는 더 많은 임대 보조금을 허락했습니다.

따라서, 저희는 정부가 최고로 많이 보조금을 주는 지역을 중점으로 투자를 합니다.

Section 8(Affordable Housing)의 장점을 요약해 드리자면 ▲ 저 소득 입주자가 수시로 대기 하기 때문에 Vacancy 에 대한 걱정이 없다 ▲ 정부가 집 주인에게 직접 결제를 하기 때문에 rent collection에 대한 걱정이 없다 ▲ 정부가 일년에 한번 직접 인스펙션을 통해서 집 관리를 대행 하기 때문에 그만큼 집을 깨끗이 사용한다 ▲ 최고의 임대비를 예상할수 있다 등입니다.

여지껏, 저희의 투자 경험을 종합해보면 투자 고객 교육, 특정 지역 미리 선별 투자, 임대비 미리 파악해서 투자 ROI(Return on Investment) 검토, 임대 가정 미리 찾아서 대기, 투자주택 구매 후 정부 상대로 Affordable Housing 서류 제출 시작, 임대 가정 입주, 매년 정부 인스펙션 및 임대비 인상 요청, 그리고 투자 주택 에쿼티(equity) 인상 등의 순으로 이어집니다.

같은 내용을 다시 번복해서 더 큰 그림을 알려드리자면, 집 구입은 미국 정부가 시민들의 ‘내집 마련’을 제공하기 위한 특혜입니다.

미국 정부가 허락한 집 대출은 총 집 4채까지 입니다. 그렇기 때문에 우리의 전략은 집 4개까지 대출을 받아서 장기간 임대 투자주택 사업을 하는것 입니다.

정부가 대출을 통해 거액을 투자하고, 우리는 소액을 투자하는 것입니다. 정부의 Section 8을 통해서 정부가 결국 임대를 하는 것입니다. 그리고 정부가 지급하는 임대비로 집 모기지 페이먼트 걱정은 끝입니다.

매년 모기지 금액은 동일하지만 임대비와 주택 가격은 인상하기 때문에 수입성은 계속 늘어나고, 어느 순간 우리는 집 4개를 소유한 경제적으로 자유한 삶을 누릴수 있습니다.

바로 참 좋은 파트너 엉클 샘이 있기 때문에 가능한 것입니다.

정부가 자금을 빌려주어 우리가 임대주택을 구매하고, 정부가 책임지고 임대해서 임대비를 지급하고, 우린 처음에 소액 투자만 하면 끝입니다. 이런 좋은 투자 파트터 엉클 샘을 꼭 경험하시길 바랍니다.

David Kim
Broker
Residential – VERY GOOD HOMES LLC / www.verygoodhomes.com
Commercial – FIVE STONES PLUS LLC / www.fivestonesplus.com
mobile +1-214-470-0056
office +1-469-888-9987
“Your Success is Our Business!”

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